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三线城市到底有没有机会?

三线城市到底有没有机会?

分类:
行业资讯
作者:
高晓伟
2019/12/30 23:46

“有”和“无”通常是一对哲学命题,对于一家成熟的企业而言,好坏、对错并没有实际意义,选择适合企业发展的才是正确路径。所以提到三线城市有没有机会,答案是肯定的——任何城市都有机会;但是肯定的答案不意味有肯定的结果,三线城市一定有机会并不代表所有的企业适合这个机会,它也是辩证存在的。

01

 

首先,来看看三线城市的“有”在哪里?

  • 政策性机遇

在产业发展扶持政策趋于同质化之下,由政策性引发机遇的比拼就是看各地谁给的扶持尺度更大、门类越多。、二线城市虽然放开了政策门类,但政策门槛却越来越高;比如北京连发两文叫停了产业地产项目销售,越来越考验主体自持、运营能力;比如上海产业地块出让自带主导产业、亩均税收、亩均产值等“KPI门槛”;比如深圳控租金、禁转租,产业用房租金超过15%涨幅要被请去“喝茶”。

但有城市在“提门槛”,也有城市在“送礼包”。在这一轮产业发展下,三线城市也越来越认识到要推动产业发展,少不得要有些“大尺度”的扶持政策。例如株洲,产业发展呈现出 “两头重”——重工业、重商贸;正是由于这样“两头重”的情况,一方面对工业用地上载体没有强制限制,可以在工业用地上做商业,既能开发商贸城,也能建设总部办公和写字楼;另一方面,销售政策也十分亮眼,除了计容建筑面积70%可销售外,考虑到“重商贸”的基因,工业用地分割转让,更是可按户作为基本单元分割到80平方米。但株洲的这些“大尺度”政策其实与其地理位置分不开,虽然作为三线城市,但株洲地理位置很有意思,位于长株潭中间位置,京广、浙赣、湘黔三大铁路主干线在此交汇,成就了我国南方重要的交通枢纽,所以株洲的地理位置也是其产业发展的重要支撑点。

  • 小众行业机遇

 所谓小众,就是说大家没想到的行业。前些年在株洲为大汉惠普信息产业园项目做咨询,起初项目找来惠普想导入电子信息类的信息科技产业,但调研了解到,株洲主导产业是3大动力产业——轨道交通、新能源汽车、航空航天,电子信息行业既不占据主导、也没有多大市场,未来招商难度大;后续调研发现,五金机电这种比较小众的商贸行业在株洲有很大市场,而且这类企业集聚较多的南区杉木塘、北区金三角等地市场管理混乱,抓住这一机遇,项目将五金机电商贸作为切入点之一,打造了“实体店铺+网上平台”的大汉五金机电电商城,在招商上取得了巨大成功。再比如温州小微园,作为其中成功代表的置信瑞安智能装备产业园,项目抓住汽摩配这一商贸领域,赶上瑞安大拆大建时间窗口,85万平方米的建筑面积3个月去化完毕,招商去化速度之快震撼了整个市场,当然,其背后也有政府对价格上限做了限制,使其远低于市场价,买到就是赚到的逻辑。

  • 市场空白机遇

由于大型产城开发企业重点扎根一二线城市,也造成了三线城市的空白。

一方面,自然有其土地对价因素的判断,与此同时,由于基础市场信息透明、竞争充分,也使得传统以“地产”为核心价值的优势不复存在。以丹阳为例,由于当地传统产业为眼镜、皮鞋、纺织,对于厂房标准的要求不高,当地普遍厂房月租赁价格在8-12元/平,15年租金总和1500-1800元/平,无法覆盖土地与建安成本的实际成本。目前,仅中南高科一家企业落户于此,且选择布局于汽车产业发达的丹北区域,并不进入主城板块。那么,市场是否真的如此看淡。

事实上,丹阳作为百强县的第十九位,全市共有企业16949家(2018统计年鉴数据),其中规上企业1354家,仅按全市1%的企业存在扩张需求,单企业使用面积1000平(事实上远远不够),也可满足一个近20万方的产业园区开发。伴随国家对于环境保护的要求加大,城市也发布了《丹阳城区工业企业退城进园区实施办法》, 明确城区工业企业向市或镇级工业园区转移。无独有偶,在2019年9月,丹阳人民法院拍卖当地新世纪工业园2665平厂房,评估价格426万,起始价格约合1598元/平,经238手竞拍,最终成交价格为921万,约合3455元/平,溢价率达116%。


02

 

在三线城市,企业的适应性在哪里?
机遇是存在的,但是也并不是所有的企业都能适应这个机遇,机遇对企业的适应也是有选择性的,那么,什么样的企业能适应这种机遇,得以发展呢?

首先,地区型企业是很适合这样的机遇发展,作为当地企业,对其而言这个机遇确确实实就是一个有结果导向性的机遇;其次,灵活的全国性企业也可以把握这一机遇,如亿达进入长沙,亿达现在的发展逻辑就是要勾住宅用地,那么产业能勾住宅的,像中西部地区的三线城市估计是可以进入的,当然这一点就是要求企业有一定的灵活性;最后一种就是强成本管控型企业,比如建筑公司本来就是做建筑的,成本控制是很好的,这种企业也是适合三线城市发展的机遇。

 

03

为什么有机遇但是没有发展呢?三线城市的“无”在哪里?

最近调研丹阳的例子,丹阳有相应产业发展及推动政策,但从目前来看,政策执行力度一般。从整个城市面来讲,政府现在没有钱去推动拆迁以及安置企业补贴,所以现在空有政策,但没有具体落实;从企业自身意愿来讲,当地市场主要以租赁为主,把现有房子拆掉、搬迁进园区,不管是买还是租,承受能力都很弱,如果是买的话,可能需要企业本身实力比较强,但目前已小微企业居多,基本上都是以租为主。在当前经济宏观形势之下,这些企业可能对于入园的意愿没有那么强,所以无论从企业还是说从政府来说,整个政策推进的力度都不是很强。

此外,这也和三线城市本身的特点有关,从企业发展的一个特点来讲,丹阳作为县级市,只有一两家龙头、一大堆小微企业,这样的城市产业发展是通过人盘活起来的,一个人做一个行业,发展起来就会带着全村的人做这个行业,这就造成了企业小微零散的特点;从整个区域来讲,也是围绕着单一产业进行同质竞争,形成一定的集聚关系。跳出产业来说,中国广大的乡镇地区,还是一个以人脉宗族为基底的文化体系,基本上都是围绕一条线去做,无论是产业也好、企业也好、区域发展也好,都是这样的一个特征;在这样的特征之下,产业怎么去落进去是一个问题。

比如丹阳政府想要做入园,但是政府没钱不愿意做这个事情,为什么丹阳政府没有考虑过让民营经济来参与?像温州是14年开始提返乡入园,小微园发展得红红火火,政府尝试通过拆迁倒逼企业入园,这个时候就已经不是考虑愿不意愿的事情了;在济南做项目的时候,济南也是这样子,政府通过拆迁倒逼企业入园,拆迁后可以政府自己来干或者政企合作来推进,为什么丹阳没有实行这种方式呢?

原因在于,温州、济南这两个城市本身来说层级和丹阳有一定的差别。首先,没有这种民营公司愿意干;其次,政府推进力度没那么大,本来民营公司不干政府也能干,但丹阳由于政府缺乏资金,所以需要民营公司参与进来。在之前丹阳政府找过联东,给了联东高新区的一块地去打造园区,但联东主要有3个考虑:第一,现在对联东来说,一线城市机会越来越多,对其而言,一二线城市市场开拓发展让它顾不上把精力放在丹阳;第二,需要看政策,对于租售方面、产业扶持方面等等的政策;第三,丹阳作为三线城市,所以项目就需要选定最好的位置,但备选的几个项目地块都觉得不是最好,所以一直没有落定。市场是此起彼伏的,联东这两年因为在一二线城市机会又多了,所以下沉到三四线城市节奏会慢些。

再比如沈阳,沈阳在大家看来做的都是很重的重工业,但是3000-4000平的小厂房在沈阳很好卖,这是因为沈阳有很多围绕着大龙头企业的二级供应商。但是三四线城市就不是这样,三四线城市现在的产业大多数都是汽摩配件、服装眼镜、纺织等这种比较传统的产业,而且大多数的企业都是家庭式的,所谓的规上也无非就是有自己单独的厂房,这种企业一年产值可能也就800万-2000万这种。就算有企业想搞产业信息化,如果政府不出补贴的话根本搞不过来,那些企业还是以一种传统的思想去发展。

总结来看,三线城市有没有机会?答案是肯定的,当一二线城市政策在收紧时,市场容量会不足,然而三线城市有一定的市场容量,而且现在三四线城市发展很快,很多产业已经有了一定的规模,政府也都在推动做产业升级。这样来看,三线城市机会性是竖向延伸的,大家在喜欢一二线城市的同时竞争也很激烈;那么,如果在适当条件下,一些企业抓住三线城市机遇,顺着三线城市发展的激流,乘着已成型的产业规模的小船,在政府推动产业升级的浪花下,也同样可以在市场的海洋里快速航行。

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